Jak wybudować dom na działce rolnej? Czyli odrolnienie ziemi rolnej.

Stan prawny aktualny na dzień: 20/11/2023 r.

Jeśli chcesz wybudować dom na działce rolnej, co do zasady musisz ją najpierw odrolnić.

Czy wiesz, jak to zrobić?

Co oznacza odrolnienie działki?

Odrolnienie działki to przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną (mówiąc prawnie - ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych).

Aby przekształcić działkę rolną w budowlaną należy dokonać dwóch rzeczy:

1. zmiany przeznaczenia działki rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

2. a następnie przeprowadzić procedurę wyłączenia gruntu rolnego z produkcji rolniczej, która zezwala dopiero na faktyczną możliwość zabudowy działki.

Potocznie „odrolnienie” oznacza ten pierwszy etap, aczkolwiek aby rzeczywiście można było wybudować dom na gruncie rolnym, trzeba w pełni zrealizować obie procedury.

Jakie grunty rolne trzeba wyłączyć z produkcji rolnej, aby wybudować na nich dom?

Wyłączenie z produkcji rolnej dotyczy następujących gruntów rolnych przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne (przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy):

• użytki rolne o klasach bonitacyjnych: I, II, III, IIIa, IIIb, IV, IVa, IVb, V, VI – wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,

• użytki rolne o klasach bonitacyjnych: I, II, III, IIIa, IIIb – wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego

• grunty rolne (niezależnie od klas bonitacyjnych oraz pochodzenia gleb) znajdujące się pod:

  1. pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,

  2. pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno – spożywczemu,

  3. pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,

  4. grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,

  5. grunty rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych,

  6. pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,

  7. grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,

  8. torfowisk i oczek wodnych,

  9. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Nazwę użytku rolnego oraz jego klasę bonitacyjną sprawdzisz na wypisie z ewidencji gruntów i budynków.

Użytki rolne są określone w ewidencji gruntów i budynków następującymi symbolami:

• grunty orne - R

• łąki trwałe - Ł

• pastwiska trwałe - Ps

• sady - S

• grunty rolne zabudowane - Br

• grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych - Lzr

• grunty pod stawami - Wsr

• grunty pod rowami - W

Gdzie mam złożyć wniosek o odrolnienie działki?

Zaczynamy od złożenia wniosku do urzędu gminy z prośbą o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie danej nieruchomości i przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Decyzja urzędu ma jednak charakter uznaniowy co oznacza, że nasz wniosek nie musi zostać pozytywnie rozpatrzony - gmina może, ale nie musi dokonać zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany.

W przypadku, gdy Twoja działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (sprawdzisz to kontaktując się z urzędem) możesz wystąpić do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji tej gmina określi ewentualne możliwości zabudowy Twojej działki.

Pamiętaj jednak, że decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana jedynie w ściśle określonych warunkach. Jakich?

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana jedynie w przypadku, gdy są spełnione wszystkie poniżej wymienione warunki: 1) teren działki nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, 2) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystywania terenu), 3) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy (obszar uzupełnienia zabudowy to nowe określenie w prawie polskim - weszło w życie 24.09.2023 r. Obszar ten wyznacza teren określony w planie ogólnym, gdzie może dochodzić do uzupełniania zabudowy w ramach istniejących już zabudowań), 4) teren ma dostęp do drogi publicznej, 5) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 6) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc obowiązywania, 7) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, 8) zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze określonym przez decyzję o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, w strefie kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu oraz w strefie bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Gdy Gmina zmieni już przeznaczenie Twojej działki z rolnej na budowlaną albo otrzymasz decyzję o warunkach zabudowy, musisz jeszcze złożyć wniosek do urzędu starostwa powiatowego (urzędu miasta w miastach na prawach powiatu) o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Dopiero po otrzymaniu ostatecznej decyzji o wyłączeniu możesz rozpocząć budowę domu.

Jakie grunty rolne gmina może przeznaczyć na budowlane?

W pierwszej kolejności – nieużytki (N), a w dalszej kolejności (w przypadku braku nieużytków) – grunty o najniższej przydatności produkcyjnej, a zatem użytki rolne o klasach bonitacyjnych od IV do VI. Użytki rolne o klasach wyższych także mogą zostać przekształcone, ale procedura takiego przekształcenia jest zdecydowanie trudniejsza i bardziej kosztowna.

Planując zatem budowę domu sprawdź najpierw klasę bonitacyjną gruntu rolnego. Klasę bonitacyjną znajdziesz chociażby na internetowych portalach mapowych gminnych lub powiatowych – szukaj oznaczenia użytków gruntowych i ich klas. Możesz również skontaktować się w tej sprawie z urzędem gminy lub powiatu. Gdy Twoja działka oznaczona jest jako nieużytek lub grunt rolny (użytek rolny) o klasie IV do VI, istnieje duże prawdopodobieństwo, że gmina zmieni przeznaczenie Twojego gruntu na budowlany.

Zmiana przeznaczenia użytków rolnych o klasach bonitacyjnych I do III jest trudniejsza, gdyż wymaga – co do zasady – uzyskania przez gminę zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Od tej zasady istnieje jednak wyjątek. Otóż, zgody ww. ministra na przeznaczenie użytków rolnych o klasach bonitacyjnych od I do III nie wymaga sytuacja, w której użytki rolne klas I do III położone są na obszarze uzupełnienia zabudowy. Obszar uzupełnienia zabudowy to nowe określenie w prawie polskim - weszło w życie 24.09.2023 r. Obszar ten wyznacza teren określony w planie ogólnym, gdzie może dochodzić do uzupełniania zabudowy w ramach istniejących już zabudowań.

Zmiana przeznaczenia działki rolnej o klasie bonitacyjnej gruntu I do III na budowlaną może zostać dokonana jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie można jej dokonać w decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to zatem, że w przypadku, gdy Twoja działka nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co do zasady nie ma możliwości przekształcenia jej na działkę budowlaną. W takim przypadku najpierw musisz złożyć do gminy wniosek o sporządzenie i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka.

Powyższe nie dotyczy działek rolnych zlokalizowanych w granicach administracyjnych miast.

Jak mogę odrolnić działkę, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

W takiej sytuacji złóż do urzędu gminy wniosek o wydanie warunków zabudowy dla swojej działki rolnej. W decyzji o warunkach zabudowy gmina może (ale nie musi) określić możliwość zabudowy Twojej działki. Aby móc jednak wybudować dom musisz jeszcze uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji rolnej. W tym celu złóż odpowiedni wniosek do urzędu starostwa powiatowego.

Jak mogę odrolnić grunt rolny IV klasy?

Jeśli Twoja działka rolna objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, złóż wniosek do urzędu gminy o jego zmianę i przeznaczenie Twojego gruntu na cel budowlany. W przypadku, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, złóż do urzędu gminy wniosek o wydanie warunków zabudowy.

Dowiedz się, jakie dokładnie gleby znajdują się na Twojej działce. W przypadku bowiem użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas: IV, IVa, IVb, V i VI nie jest wymagane podejmowanie żadnego dalszego działania. Wobec takich gruntów nie jest bowiem wydawana decyzja o wyłączeniu z produkcji. Po dokonaniu zatem zmiany przeznaczenia Twojej działki z rolnej na budowlaną, nie musisz występować z wnioskiem do urzędu starostwa powiatowego o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Możesz rozpocząć budowę domu.

Wyjątkiem jednak są grunty znajdujące się:

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,

• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno – spożywczemu,

• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,

• grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,

• grunty rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych,

• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,

• grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,

• torfowisk i oczek wodnych,

• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Zatem w przypadku, gdy grunt rolny o klasie bonitacyjnej IV wytworzony z gleb pochodzenia mineralnego, został zmieniony na budowlany, a na gruncie tym znajdują się budynki mieszkalne należące do gospodarstwa rolnego, to wówczas i tak konieczne jest jego wyłączenie z produkcji rolnej.

W przypadku użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego zaliczonych do klas: IV, IVa, IVb, V i VI należy wnieść wniosek do starostwa powiatowego o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wniosek ten jest jednak wiążący dla urzędu starostwa, co oznacza, że urząd nie może sprzeciwić się wydaniu decyzji pozytywnej.

Pamiętaj także, że za wyłączenie z produkcji rolnej użytków rolnych należy uiścić jednorazową opłatę (należność) oraz opłaty roczne. W przypadku gleby klasy IVa opłata jednorazowa wynosi 204.015 zł za 1 ha (za 10 arów zapłacisz 20.401,50 zł; należność tę należy pomniejszyć o wartość rynkową gruntu), a w przypadku klasy IVb – 145.725 zł za 1 ha. Opłaty roczne wynoszą 10% ustalonej należności i płatne są przez 10 lat.

Wyjątek: Nie zapłacisz nic, gdy grunt rolny o powierzchni maksymalnie do 500 mkw przeznaczysz pod budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego (w przypadku budowy budynku wielorodzinnego do 200 mkw na każdy lokal mieszkalny).

Jak mogę odrolnić działkę rolną o klasie III?

Jeśli Twoja działka rolna objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, złóż wniosek do urzędu gminy o jego zmianę i przeznaczenie Twojego gruntu na cel budowlany. W przypadku, gdy Twoja działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, złóż do urzędu gminy wniosek o sporządzenie i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka.

W przypadku gleb o klasie III - co do zasady - konieczne jest uzyskanie zgody właściwego ministra na dokonanie zmiany przeznaczenia takiego gruntu na budowlany. O zgodę tę występuje urząd gminy.

Gdy gmina dokona już zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie złożenie wniosku do urzędu starostwa powiatowego o wyłączenie Twojego gruntu z produkcji rolnej.

Pamiętaj, że za wyłączenie z produkcji rolnej użytków rolnych należy uiścić jednorazową opłatę (należność) oraz opłaty roczne. W przypadku gleby klasy IIIa należność ta wynosi 320.595 zł za 1 ha (za 10 arów zapłacisz 32.059,50 zł; należność tę należy pomniejszyć o wartość rynkową gruntu), a w przypadku klasy IIIb – 262.305 zł za 1 ha. Opłaty roczne wynoszą 10% należności i płatne są przez 10 lat.

Wyjątek: Nie zapłacisz nic, gdy grunt rolny o powierzchni maksymalnie do 500 mkw przeznaczysz pod budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego (w przypadku budowy budynku wielorodzinnego do 200 mkw na każdy lokal mieszkalny).

Kto płaci za odrolnienie gruntu?

Co do zasady, osoba, która uzyskała decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej ma obowiązek uiścić należność oraz opłacać opłaty roczne.

Pamiętaj! Jeśli sprzedajesz działkę, wobec której została wydana decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, ale nie rozpocząłeś jeszcze na niej budowy domu (np. wykorzystujesz ją nadal rolniczo lub działka leży odłogiem), wówczas koniecznie poinformuj osobę kupującą o konieczności uregulowania należności oraz opłacania opłat rocznych. Podaj dokładne kwoty. W takim bowiem przypadku, to na osobę kupującą przejdzie obowiązek uregulowania tych kwot (oczywiście, gdy będzie chciała rozpocząć budowę domu). Jeśli sprzedajesz działkę, wobec której została wydana decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, na której wybudowałeś już dom (lub jesteś w trakcie jego budowy), wówczas również pamiętaj o tym, aby koniecznie poinformować osobę kupującą o konieczności opłacania opłat rocznych. Podaj dokładne kwotę tych opłat po to, aby kupujący miał świadomość, jakiej wysokości opłaty musi regulować. Jeśli nie poinformujesz osoby kupującej o obowiązku związanym z koniecznością opłacania należności i/lub opłat rocznych wówczas osoba, która kupiła od Ciebie działkę, będzie miała prawo do tzw. uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. Oznacza to, że będziesz zobowiązany do zwrócenia zapłaconej przez kupującego kwoty za nabycie nieruchomości, a ewentualnie również uregulowania poniesionej przez niego szkody.

Kto może złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji?

Co do zasady – właściciel działki rolnej.

Czy można odrolnić działkę rolną bez opłat?

Tak, można. Obowiązek uiszczenia należności oraz opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolnej przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego o powierzchni do 5 arów w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 2 arów na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Możesz zatem bez żadnych opłat wyłączyć z produkcji rolnej obszar gruntu zlokalizowany pod domem mieszkalnym, a także grunt stanowiący drogę dojazdową do tego domu, czy też grunt, pod którym przebiegają instalacje (np. sieć kanalizacyjna, wodociągowa, gazowa, elektryczna itp.). Pamiętaj jednak, że zwolnienie od opłat dotyczy obszaru o maksymalnej powierzchni 500 mkw (lub 200 mkw w przypadku lokali mieszkalnych).

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy również sytuacji, gdy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej dotyczy maksymalnie 30% powierzchni gruntu rolnego znajdującego się pod zabudową zagrodową, jednak nie więcej niż 5 arów. Jeśli zatem na działce znajdują się budynki stanowiące zabudowę zagrodową, to 30% gruntu znajdującego się pod tą zabudową może zostać wyłączone bez żadnych opłat (maksymalnie 500 mkw). W tym przypadku nie jest wymagane przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze, co oznacza, że nie ma konieczności wcześniejszego składania wniosku do urzędu gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Czy można odrolnić jedynie części działki?

Tak, można. Jeśli zamierzasz odrolnić jedynie część działki, złóż najpierw wniosek do urzędu miasta o zmianę przeznaczenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do Twojej działki (części lub całości). Jeśli Twoja działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, złóż wniosek o wydanie warunków zabudowy.

Po zmianie przeznaczenia działki na budowlaną, złóż wniosek do urzędu starostwa powiatowego o wyłączenie z produkcji rolnej fragmentu swojej działki – takiego obszaru, który zamierzasz zabudować (np. domem) lub wykorzystywać w inny sposób niż rolniczy (np. zlokalizować na nim drogę dojazdową). W ten sposób zapłacisz jedynie za ten wyłączony fragment działki.

Jak sprawdzić, czy działka została odrolniona?

Najlepiej skontaktować się w tej sprawie z urzędem starostwa właściwym dla danej działki. Nie jest bowiem prowadzony żaden dostępny publicznie (np. internetowo) rejestr działek wyłączonych z produkcji rolnej.

Ile trwa odrolnienie działki?

Około jednego miesiąca – jest to jednak termin, który może ulec wydłużeniu.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Aktualne stawki dotyczące kosztów związanych z wyłączeniem gruntów rolnych z produkcji wynikają z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

W odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego stawki te wynoszą:

1) grunty orne i sady, grunty pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi:

• klasa I – 437 175 zł za 1 ha

• klasa II – 378 885 zł za 1 ha

• klasa IIIa – 320 595 zł za 1 ha

• klasa IIIb – 262 305 zł za 1 ha

2) łąki i pastwiska trwałe, grunty pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi:

• Ł i Ps I – 437 175 zł za 1 ha

• Ł i Ps II – 361 398 zł za 1 ha

• Ł i Ps III – 291 450 zł za 1 ha

W odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego stawki te wynoszą:

1) grunty orne i sady, grunty pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi:

• klasa IVa – 204 015 zł za 1 ha

• klasa IVb – 145 725 zł za 1 ha

• klasa V – 116 580 zł za 1 ha

• klasa VI – 87 435 zł za 1 ha

2) łąki i pastwiska trwałe, grunty pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi:

• Ł i Ps IV – 174 870 zł za 1 ha

• Ł V – 145 725 zł za 1 ha

• Ps V – 116 580 zł za 1 ha

• Ł i Ps VI – 87 435 zł za 1 ha.

Powyższe należności należy pomniejszyć o rynkową wartość gruntu. Wartość tę ustala się na dzień faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji.

Jak odrolnić działkę położoną w granicy miasta?

Sprawa jest ułatwiona, albowiem w przypadku gruntów rolnych położonych w obszarach administracyjnych miast nie jest potrzebne dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku ww. planu nie jest potrzebne także jego uchwalenie. Nie ma także konieczności uzyskania zgody odpowiedniego ministra na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego w przypadku użytków rolnych o klasach bonitacyjnych I do III.

Konieczne jest jednak wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej. A zatem przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę konieczne jest uzyskanie pozytywnej decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej użytków rolnych zaliczonych do klas:

• I, II, III, IIIa, IIIb, IV, IVa, IVb, V, VI – wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego,

• I, II, III, IIIa, IIIb – wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego

• gruntów rolnych znajdujących się pod:

  1. pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,

  2. pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno – spożywczemu,

  3. pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,

  4. grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,

  5. grunty rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych,

  6. pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,

  7. grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,

  8. torfowisk i oczek wodnych,

  9. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Pamiętaj, że w przypadku gleb o klasach I do III decyzja o wyłączeniu może być odmowna. Urząd może również nałożyć na Ciebie dodatkowe obowiązki związane z takim wyłączeniem, a ponadto konieczne będzie uregulowanie należności oraz opłacanie opłat rocznych.

Kiedy mogę rozpocząć budowę na gruncie rolnym?

Zasadą jest, że budowę domu można rozpocząć dopiero po otrzymaniu ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej – oczywiście po załatwieniu również wszelkich formalności związanych z możliwością zabudowy terenu, w tym uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Pamiętaj! Decyzję o wyłączeniu z produkcji użytków rolnych musisz dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę albo do dokonania zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych. Musisz ją uzyskać wcześniej.

W przypadku gruntów rolnych o klasie bonitacyjnej IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego nie jest wydawana decyzja o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji. Budowę domu na tych gruntach można zatem zacząć zaraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę albo po dokonaniu zgłoszenia budowy lub zgłoszenia wykonania robót budowlanych.

Czy rolnik także musi odrolnić działkę, aby wybudować dom?

Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość zabudowy zagrodowej na terenach rolnych, wówczas rolnik może wybudować dom (i inne budynki) na działce rolnej. W tym celu nie ma obowiązku dokonywania zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany, albowiem zabudowa zagrodowa jest zgodna z przeznaczeniem gruntu.

Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zabudowa zagrodowa oznacza budynki mieszkalne oraz budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno – spożywczemu, jeżeli są położone na gruntach rolnych i wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Zabudowa zagrodowa związana jest zatem z osobą rolnika.

Czy rolnik musi zatem złożyć wniosek o wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolnej pod zabudową zagrodową stanowiącą dom mieszkalny?

Co do zasady - nie musi. Wyłączenie z produkcji rolnej dotyczy tych gruntów, które zostały przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele nierolnicze i nieleśne (np. na cele budowlane). W przypadku zabudowy zagrodowej nie ma potrzeby dokonywania zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane, albowiem gruntami rolnymi są również grunty znajdujące się pod budynkami mieszkalnymi wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego (zabudowa zagrodowa). Taka zabudowa może zostać wybudowana jedynie na gruntach rolnych, a jednocześnie musi wchodzić w skład gospodarstwa rolnego.

Rolnik nie musi również składać wniosku o wyłączenie gruntu rolnego z produkcji, gdy zamierza świadczyć (obok działalności rolniczej) także inną działalność niż rolnicza (np. prowadzić salon fryzjerski). W takim przypadku ma możliwość uniknięcia opłat związanych z wyłączeniem gruntu rolnego z produkcji rolniczej, a jednocześnie nie musi przeznaczać gruntu rolnego na cele nierolnicze.

Przykład: na działce rolnej rolnik posiada: dom mieszkalny i dwa budynki gospodarcze. Jest to zabudowa zagrodowa. Powierzchnia gruntu pod domem wynosi 200 mkw, zaś pod budynkami gospodarczymi 600 mkw. Całkowita powierzchnia gruntu rolnego pod zabudową zagrodową wynosi zatem 800 mkw. Poza działalnością rolniczą rolnik zamierza również prowadzić na swoim terenie salon fryzjerski.

Polskie prawo przewiduje, że obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie powstaje, gdy wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej dotyczy maksymalnie 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego znajdującego się pod zabudową zagrodową.

W tym przypadku 30% z powierzchni stanowiącej 800 mkw wynosi 240 mkw. Taką zatem maksymalną powierzchnię zabudowy zagrodowej rolnik może przeznaczyć na utworzenie salonu fryzjerskiego bez ponoszenia kosztów związanych z wyłączeniem gruntu rolnego z produkcji rolniczej.

Rolniku pamiętaj! Aby skorzystać z powyższej możliwości musisz zobowiązać się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego w zabudowie zagrodowej zlokalizowanej na gruncie rolnym, który nie został wyłączony z produkcji rolnej. Jeśli nie będziesz dalej prowadzić gospodarstwa rolnego, wyłączenie z produkcji rolnej uznane zostanie za niezgodne z przepisami, a to wiąże się z koniecznością uregulowania opłaty w wysokości dwukrotnej należności!

Miesiąc wcześniej (30 dni przed dniem planowanego podjęcia innej działalności niż rolnicza) powiadom starostę o zamiarze wykonywania w zabudowie zagrodowej innej działalności i złóż do urzędu starostwa powiatowego wniosek o wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów znajdujących się pod zabudową zagrodową, w której zamierzasz prowadzić inną działalność niż rolniczą.

W powiadomieniu podaj:

• dane ewidencyjne działki ewidencyjnej pod zabudową zagrodową,

• dołącz plan budynków (i ewentualnie urządzeń) tworzących zabudowę zagrodową,

• na planie budynków wskaż budynek, w którym będzie wykonywana działalność inna niż rolnicza,

• podaj całkowitą powierzchnię zabudowy zagrodowej,

• podaj powierzchnię, na której będzie wykonywana działalność inna niż rolnicza,

• dołącz oświadczenie o zobowiązaniu do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa.

Jaki podatek należy zapłacić w przypadku wyłączenia gruntów rolnych z produkcji?

Grunty, które nie są użytkami rolnymi oraz budynki (w tym znajdujące się na użytkach rolnych) podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Pamiętaj! To, czy dany grunt jest określony jako użytek rolny czy też inny użytek gruntowy (np. teren mieszkaniowy) wynika z ewidencji gruntów i budynków.

Grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne (z wyjątkiem jednak gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza) opodatkowane są podatkiem rolnym. Użytki rolne podlegają zatem opodatkowaniu podatkiem rolnym, chyba że prowadzona jest na nich działalność gospodarcza, wówczas opodatkowane są podatkiem od nieruchomości.

Jeśli na użytkach rolnych prowadzona jest działalność rolnicza, wówczas użytki rolne opodatkowane są podatkiem rolnym, a nie podatkiem od nieruchomości (działalność rolnicza nie jest uznawana za działalność gospodarczą w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, która mówi o podatku od nieruchomości).

W przypadku wyłączenia z produkcji rolniczej gruntów rolnych (użytków rolnych), grunty te nadal opodatkowane będą podatkiem rolnym aż do ich aktualizacji w ewidencji gruntów i budynków. W przypadku wybudowania domu na gruncie rolnym, budynek ten opodatkowany będzie podatkiem od nieruchomości.

Podstawę opodatkowania dla budynków stanowi powierzchnia użytkowa budynku, zaś dla użytków rolnych liczba hektarów przeliczeniowych (w przypadku gruntów gospodarstw rolnych) albo liczba hektarów wynikająca z ewidencji gruntów i budynków (w przypadku pozostałych gruntów rolnych).

--

r.pr. Alicja Wodka

Alicja Wodka. Radca prawny. Specjalista od prawa nieruchomości gruntowych. Pomaga właścicielom w podnoszeniu wartości działki. Wspiera kupujących w obiektywnym spojrzeniu na grunt. Autorka artykułów publikowanych w czasopiśmie "Nieruchomości" wydawnictwa C.H. Beck. W social mediach działa jako Prawnik od gruntów.

Jeśli nie znajdujesz odpowiedzi na nurtujące pytanie w powyższym zakresie, napisz wiadomość mailową na adres: biuro@homedom.pl lub skorzystaj z formularza kontaktowego zamieszczonego na stronie głównej.