Działka rolna - zakup nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej hektara

Nabywcą działki rolnej o powierzchni równej lub większej niż jeden hektar może być - co do zasady - jedynie rolnik indywidualny.

Zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna: 1) będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, 2) posiadająca kwalifikacje rolnicze, a zatem spełnia któryś z poniżej wskazanych punktów:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe, b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej, c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3 – letni staż pracy w rolnictwie, d) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, e) wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3 – letni staż pracy w rolnictwie, f) posiada co najmniej 5 – letni staż pracy w rolnictwie.

3) oraz która co najmniej 5 lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, z tym że należy podkreślić, iż dowodem potwierdzającym zamieszkiwanie na terenie gminy jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały (chodzi zatem o fakt zameldowania na pobyt stały). Do okresu tego można doliczyć okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio przed zmianą miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; 4) która przez ww. okres, czyli 5 lat, osobiście prowadzi ww. gospodarstwo, a zatem pracuje w tym gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dopuszcza możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni równej lub większej niż 1 ha przez inne osoby (podmioty), a zatem osoby niespełniające powyższych wymagań, aczkolwiek w celu nabycia takiej nieruchomości konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka wydanej w drodze decyzji administracyjnej.

O udzielenie takiej zgody może ubiegać się m.in. zbywca, a zatem osoba sprzedająca nieruchomość rolną, aczkolwiek musi ona wykazać, że:

• po pierwsze - nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu (warunek ten nie dotyczy sytuacji, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej),

• po drugie – nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,

• po trzecie – w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,

• a po czwarte - cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie jest niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

W celu spełnienia punktu pierwszego powstał system teleinformatyczny dostępny pod linkiem: eRolnik i umożliwiający właścicielom nieruchomości rolnych zamieszczanie nieodpłatnie ogłoszeń o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych.

Uznaje się, że warunek zgodnie z którym „nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu” jest spełniony, gdy łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

1. żaden rolnik indywidualny nie złożył we wskazanym terminie odpowiedzi na ogłoszenie o sprzedaży o nieruchomości rolnej zamieszczone w systemie informatycznym zamieszczone przez zbywcę albo przez oddział terenowy KOWR,

2. podana w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej cena nieruchomości rolnej niezabudowanej lub bez nasadzeń nie przewyższa o 50% lub więcej średniej ceny sprzedaży gruntów ornych za 1 ha w obrocie prawnym w danym województwie podanej przez GUS za kwartał poprzedzający dzień publikacji ogłoszenia, chyba że zbywca nieruchomości rolnej dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że wartość nieruchomości rolnej przewyższa określony w powyższy sposób próg,

3. okoliczności wskazują, że składający odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej utracił zainteresowanie nabyciem nieruchomości rolnej.

O wyrażenie zgody Dyrektora KOWR na zakup nieruchomości rolnej o powierzchni równej lub większej niż 1 hektar może również starać się osoba fizyczna, niebędąca rolnikiem indywidualnym, która zamierza dopiero utworzyć gospodarstwo rodzinne (czyli gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha).

Zatem jeśli naszym marzeniem jest porzucenie dotychczasowego trybu życia i rozpoczęcie rolniczego życia na wsi, wówczas mamy taką możliwość, ale musimy spełnić trzy warunki:

• po pierwsze – musimy posiadać kwalifikacje rolnicze, a zatem takie kwalifikacje, które umożliwiają uznanie danej osoby za rolnika indywidualnego (wskazane powyżej),

• po drugie – musimy zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,

• a po trzecie – musimy zobowiązać się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego przez nas gospodarstwa rodzinnego.

Tylko łączne spełnienie wszystkich trzech warunków przez osobę niebędącą rolnikiem daje podstawę do wystąpienia do Dyrektora KOWR z wnioskiem o udzielenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni równej lub większej niż 1 ha. Oczywiście należy pamiętać, iż udzielenie zgody nie jest obligatoryjne, a zatem Dyrektor KOWR może nie wyrazić zgody na zakup przez nas ww. nieruchomości.

Tak, jak w przypadku gruntów rolnych o powierzchni poniżej 1 ha, tak też w przypadku nabycia gruntów powyżej tej powierzchni ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada na nowych właścicieli ściśle określone obowiązki, z których niewywiązywanie się prowadzi de facto do możliwości utraty nabytej nieruchomości.

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego:

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat, a w przypadku osoby fizycznej do prowadzenia tego gospodarstwa osobiście.

Aby należycie zrozumieć zakres tego obowiązku, najpierw należy wyjaśnić, co oznacza pojęcie „gospodarstwo rolnego”.

Zgodnie z ww. ustawą, gospodarstwo rolne to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w którym to gospodarstwie powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha (a zatem równa lub większa od 1 ha).

Mówiąc prościej – gospodarstwo rolne to przede wszystkim grunt rolny o powierzchni co najmniej jednego hektara.

O tym, że mamy do czynienia z gruntem rolnym przesądza jego rolnicze przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie sposób aktualnego wykorzystywania. Dla przyjęcia zatem, że nieruchomość jest gospodarstwem rolnym nie ma znaczenia to, czy jest ona aktualnie wykorzystywana rolniczo, a jedynie to, że jest gruntem rolnym (lub leśnym) i stanowi lub może stanowić (potencjalnie) zorganizowaną całość gospodarczą (tak w postanowieniu SN z dnia 5 kwietnia 2017 r. sygn. akt II CSK 406/16).

Nabywca nieruchomości rolnej o powierzchni równej lub większej niż 1 ha obowiązany jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego, albowiem nabywa grunty rolne o powierzchni co najmniej 1 ha, a zatem grunty stanowiące gospodarstwo rolne. Co więcej, od obowiązku tego nabywca nie może zwolnić się na podstawie zgody udzielonej przez Dyrektora Generalnego KOWR. Dopiero bowiem po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości rolnej, obowiązek związany z prowadzeniem gospodarstwa rolnego na jej terenie przestaje obowiązywać. Po tym okresie nie jesteśmy już zobowiązani do osobistego uprawiania ziemi rolnej, a grunt taki możemy np. wydzierżawić. W sytuacji natomiast zaprzestania w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości osobistego prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego, wówczas KOWR może wystąpić do sądu z wnioskiem o nabycie tejże nieruchomości i pozbawić nas władztwa nad tą ziemią.

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego został wyłączony w wielu sytuacjach. Mianowicie, obowiązek ten nie dotyczy m.in.:

• osób bliskich tj. rodziców, dzieci, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej, ojczyma, macochy oraz pasierbów. Oznacza to zatem, że dziecko, w przypadku otrzymania nieruchomości rolnej od rodzica (na skutek zbycia lub oddania w posiadanie) nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabytej nieruchomości.

• nieruchomości zbywanej w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego,

• nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia, działu spadku, czy też zapisu windykacyjnego,

• nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta,

• nieruchomości nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej,

• nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi,

• nieruchomości nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej,

• nieruchomości nabytej przez zasiedzenie,

• nieruchomości co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

Co to znaczy prowadzić gospodarstwo rolne oraz prowadzić je osobiście?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie zawiera definicji prowadzenia gospodarstwa rolnego, a zatem należy określić je poprzez rozumienie słowa „prowadzenie” w języku polskim.

Uznaje się zatem, że prowadzenie gospodarstwa rolnego to stała działalność rolnicza związana z wykonywaniem pracy, podejmowaniem innych czynności, czy też jego zarządzaniem.

Prowadzenie gospodarstwa rolnego obejmuje zatem zarówno czynności faktyczne, jak np. zarządzanie, jak i czynności związane z prowadzeniem samej produkcji rolnej opartej na cyklu biologiczno – rolniczym (np. sadzenie roślin).

Definicja osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego wynika natomiast z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie, czyli działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Zatem osobiście prowadzimy gospodarstwo rolne, gdy podejmujemy decyzje np. co do terminu posadzenia roślin na gruntach rolnych, a także uprawiamy naszą ziemię. Nie oznacza to wcale, że wszystkie czynności musimy wykonywać samodzielnie. Dozwolone jest bowiem zatrudnianie osób i delegowanie odpowiednich czynności na pracowników.

Zakaz zbycia lub oddania w posiadanie:

W ciągu 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej nie może ona zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Możliwość zatem rozporządzenia nabytą nieruchomością rolną jest ograniczona przez 5 kolejnych lat i dotyczy zarówno osób niebędących rolnikami, jak również rolników indywidualnych.

Od zakazu tego przewidziane są jednak wyjątki. Mianowicie, tak, jak w przypadku obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, niniejszy obowiązek nie dotyczy m.in.:

• osób bliskich tj. rodziców, dzieci, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej, ojczyma, macochy oraz pasierbów. Oznacza to zatem, że dziecko, w przypadku otrzymania nieruchomości rolnej od rodzica (na skutek zbycia lub oddania w posiadanie) nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabytej nieruchomości.

• nieruchomości zbywanej w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego,

• nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia, działu spadku, czy też zapisu windykacyjnego,

• nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta,

• nieruchomości nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej,

• nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi,

• nieruchomości nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej,

• nieruchomości nabytej przez zasiedzenie,

• nieruchomości co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

Co oznacza zakaz zbycia? Oznacza to, że w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości rolnej zabronione jest dokonywanie jakichkolwiek czynności, które skutkowałyby przeniesieniem własności takiej nieruchomości - np. w drodze sprzedaży, czy też darowizny. Można natomiast ustanowić hipotekę na takiej nieruchomości rolnej.

Co stanie się w przypadku, gdy w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości rolnej dojdzie do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nabyta działka rolna zostanie przeznaczona na cel inny niż rolny? Czy zakaz zbycia nadal będzie obowiązywał?

Przed dniem 5 października 2023 r. sytuacja taka nie miała jednoznacznego rozstrzygnięcia. Uznawano, że z uwagi na zmianę przeznaczenia nieruchomości rolnej na nierolną, powyższy zakaz przestawał obowiązywać, ale nie było to regułą. Wynikało to z faktu, iż wraz ze zmianą przeznaczenia danej nieruchomości na cele nierolne, taka działka przestawała podlegać pod reżim ustawowy, albowiem przestawała być uznawana za nieruchomość rolną. Stanowisko to było przeważające w orzecznictwie sądowym, aczkolwiek można było znaleźć również odmienne interpretacje.

Obecnie, po zmianach wprowadzonych z dniem 5 października 2023 r., sprawa została definitywnie rozstrzygnięta, albowiem w art. 2b ust. 4 pkt 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzono jednoznaczną zasadę, zgodnie z którą w przypadku nieruchomości rolnej, co do której po jej nabyciu uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomości została przeznaczona na cele inne niż rolne, nie ma zakazu zbycia lub zakazu oddania innej osobie w posiadanie takiej nieruchomości, jak również nie ma obowiązku prowadzenia na tej nieruchomości gospodarstwa rolnego.

Pięcioletnim zakazem objęta jest zarówno sprzedaż nieruchomości, jak również oddanie jej w posiadanie innej osobie. Oddanie w posiadanie oznacza np. przekazanie jej do bezpłatnego używania innej osobie, oddanie do korzystania i pobierania pożytków, czy też w dzierżawę lub najem. Nawet krótkotrwałe oddanie w posiadanie części nieruchomości jest zakazane. Prowadzenie zatem działalności agroturystycznej na nabytej nieruchomości rolnej - co do zasady - uznać należy za złamanie ww. zakazu.

Istnieją jednak pewne rozwiązanie tego dylematu. Otóż, jeśli chcemy zbyć nieruchomość rolną lub oddać ją w posiadanie innym osobom, przed upływem pięcioletniego okresu od chwili jej nabycia, wówczas musimy wystosować odpowiedni wniosek do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) o wyrażenie zgody na dokonanie ww. czynności. Dyrektor może, ale nie musi uwzględnić wniosku, albowiem wyrażenie zgody zależne jest od podania naszego ważnego interesu lub interesu publicznego, które miałyby uzasadniać odejście od powyższego zakazu. Wniosek może dotyczyć zatem różnych szczególnych okoliczności, powodujących niemożliwość wywiązania się z nałożonego obowiązku posiadania nieruchomości przez okres 5 lat.

Należy wyraźnie podkreślić, iż zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od jej nabycia bez uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR jest czynnością nieważną.

Prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR:

Zamierzając dokonać zakupu nieruchomości rolnej musimy również mieć na uwadze ustawowe prawo pierwokupu przyznane dzierżawcy gruntu rolnego lub KOWR. Gdy chcemy bowiem dokonać zakupu nieruchomości rolnej o powierzchni równej lub większej niż 1 ha, najpierw należy ustalić, czy nie jest ona dzierżawiona.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo jej pierwokupu, a zatem możliwości nabycia nieruchomości w pierwszej kolejności przed innymi osobami, przysługuje dzierżawcy nieruchomości, o ile zostaną spełnione łącznie następujące warunki: 1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz 2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej przysługuje zatem wówczas, gdy z właścicielem tej nieruchomości łączyła go pisemna umowa dzierżawy gruntu rolnego opatrzona datą pewną (urzędowo poświadczoną np. przez notariusza) i była wykonywana przez co najmniej 3 lata, a nadto, gdy tę nieruchomość dzierżawca włączył w skład gospodarstwa rodzinnego (gospodarstwo rodzinne to gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, gdzie łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha).

Jeżeli dzierżawca nieruchomości tj. ww. rolnik, zdecyduje się na skorzystanie z prawa pierwokupu i złoży stosowne oświadczenie w tym zakresie, wówczas nabędzie on nieruchomość na podstawie zawartej umowy sprzedaży między zbywcą a nabywcą nieruchomości tj. na takich samych warunkach, na jakich miała ona zostać sprzedana nabywcy.

Należy wyraźnie podkreślić, iż ustawowe prawo pierwokupu dotyczy tylko tych sytuacji, w których dochodzi do sprzedaży nieruchomości rolnej. Zatem przeniesienie własności nieruchomości rolnej na podstawie innej umowy niż umowa sprzedaży, nie powoduje uruchomienia prawa pierwokupu dzierżawcy, aczkolwiek uruchamia możliwość nabycia takiej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek Wspierania Rolnictwa, który może (ale nie musi) złożyć oświadczenie o nabyciu takiej nieruchomości za zapłatą oznaczonej ceny.

Należy również pamiętać, iż prawo pierwokupu dzierżawcy jest prawem bezwzględnie obowiązującym, co oznacza, iż dzierżawca nie może zostać pominięty podczas zawierania umowy sprzedaży, o ile oczywiście umowa dzierżawy obowiązuje w trakcie nabywania nieruchomości rolnej. W przeciwnym razie umowa sprzedaży nieruchomości rolnej będzie nieważna.

W przypadku, gdy nieruchomość nie była dzierżawiona, albo dzierżawca nie spełniał warunków do skorzystania z prawa pierwokupu lub też nie skorzystał z tego prawa, wówczas ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości przysługuje KOWR, czyli Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, który może, ale nie musi z tego prawa skorzystać.

__

Powyższy post należy do cyklu artykułów dotyczących nabywania nieruchomości rolnych. Poniżej znajdziesz inne posty z tego zakresu:

I część - Jaki grunt określamy nieruchomością rolną

II część - Zakup nieruchomości rolnych o powierzchni do 30 arów

III część - Zakup nieruchomości rolnych o powierzchni od 30 arów do 1 hektara

--

r.pr. Alicja Wodka