Działka rolna o powierzchni do 1 hektara - możliwości nabycia ziemi rolnej
- Alicja Wodka
- 19 cze 2023
- 10 minut(y) czytania
Zaktualizowano: 8 maj 2024
Chciałbym nabyć działkę rolną o powierzchni 55 arów. Czy jako osoba niebędąca rolnikiem, mogę dokonać zakupu takiej działki? Jakie konsekwencje wiążą się z nabyciem takiej nieruchomości?
W dniu 5 października 2023 r. weszła w życie zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która w znaczący sposób zmieniła obowiązujące dotychczas zasady dotyczące nabywania nieruchomości rolnej. Do tej pory zakup działki rolnej o powierzchni od 0,3 ha odbywał się jedynie według reżimu określonego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. W sytuacji zatem, gdy w skład danej nieruchomości o powierzchni np. 50 arów wchodziły użytki rolne o powierzchni jedynie 15 arów, a pozostała powierzchnia gruntów sklasyfikowana była jako tereny umożliwiające zabudowę mieszkaniową, wówczas i tak cała nieruchomość traktowana była jako nieruchomość rolna i podlegała reżimowi ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jedynie grunty o powierzchni do 30 arów (do 0,2999 ha) mogły być nabywane bez żadnych ograniczeń.
Od dnia 5 października 2023 r. wprowadzono zmiany w powyższej zasadzie. Obecnie reżimowi ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie podlegają nieruchomości rolne, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Oznacza to zatem, iż nieruchomość rolna o powierzchni całkowitej wynoszącej nawet ponad 2 ha, w której użytki rolne stanowią powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha (np. 25 arów) jest nabywana z pominięciem rygorystycznych zasad określonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego tj. bez żadnych ograniczeń, a jedynie w sposób przewidziany przez przepisy Kodeksu cywilnego.
O tym, co to są użytki rolne można przeczytać tutaj.
Zakup nieruchomości rolnej o powierzchni całkowitej mniejszej niż 1 hektar, a zatem o powierzchni wynoszącej od 0,3000 ha użytków rolnych do 0,9999 ha powierzchni całej nieruchomości rolnej (na marginesie należy wskazać, że powierzchnia maksymalna nie jest uzależniona od powierzchni użytków rolnych, ale od powierzchni całej nieruchomości), odbywa się według zasad określonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Przykładowo: przepisom ustawy podlega zarówno nabycie nieruchomości rolnej, której powierzchnia całkowita wynosi 0,99 ha składająca się z użytków rolnych o powierzchni jedynie 35 arów, jak i nieruchomość rolna, której powierzchnia całkowita wynosi 0,99 ha, w tym całość stanowią użytki rolne.
Nabywcą takiej nieruchomości może być zarówno rolnik indywidualny (a zatem osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze, która co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzi przez ten okres osobiście to gospodarstwo), jak i każda inna osoba (tzw. nierolnik). Zasada ta została wprowadzona ustawą z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw i zaczęła obowiązywać z dnem 26 czerwca 2019 r. Od tego zatem okresu osoby, które nie są rolnikami mogą dokonać zakupu nieruchomości rolnych o powierzchni do 1 hektara.
Z nabyciem jednak takich gruntów wiążą się pewne obowiązki, które nakładane są na nowych właścicieli.
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego:
Jednym z takich obowiązków jest konieczność prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej obowiązany jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat, a w przypadku osoby fizycznej do prowadzenia tego gospodarstwa osobiście.
Aby należycie zrozumieć zakres tego obowiązku, najpierw należy wyjaśnić, co oznacza pojęcie „gospodarstwo rolnego”.
Gospodarstwo rolne to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w którym to gospodarstwie powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha (a zatem równa lub większa od 1 ha).
Mówiąc prościej – gospodarstwo rolne to przede wszystkim grunt rolny o powierzchni co najmniej jednego hektara.
O tym, że mamy do czynienia z gruntem rolnym przesądza jego rolnicze przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie sposób aktualnego wykorzystywania gruntu (np. uprawa ziemniaków na gruntach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe nie świadczy o tym, że mamy do czynienia z gruntem rolnym). Dla przyjęcia zatem, że nieruchomość jest gospodarstwem rolnym nie ma znaczenia to, czy jest ona aktualnie wykorzystywana rolniczo, a jedynie to, że jest gruntem rolnym (lub leśnym) i stanowi lub może stanowić (potencjalnie) zorganizowaną całość gospodarczą (tak w postanowieniu SN z dnia 5 kwietnia 2017 r. sygn. akt II CSK 406/16).
Zatem obowiązek, zgodnie z którym nabywca nieruchomości rolnej o powierzchni do 1 ha, obowiązany jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego (które z definicji składa się z gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1 ha) dotyczy tylko tych osób, które posiadają już jakieś grunty rolne i wraz z nabywaną nieruchomością ich powierzchnia (wszystkich gruntów) będzie wynosiła co najmniej 1 hektar. Tylko bowiem wówczas powstanie gospodarstwo rolne. W sytuacji natomiast, gdy nabywca nieruchomości rolnej nie jest posiadaczem żadnych gruntów rolnych i nabywa je po raz pierwszy lub wcześniej posiadane grunty wraz z obecnie nabywaną nieruchomością łącznie nie przekraczają powierzchni 1 ha, wówczas nie dochodzi do powstania gospodarstwa rolnego, a zatem nie powstaje również obowiązek jego prowadzenia. Zatem jeżeli nabywamy 55 arów gruntów rolnych i są to jedyne grunty rolne jakie posiadamy, wówczas nie mamy obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego (w przypadku, gdy rzeczywiście ono istnieje) został wyłączony w wielu sytuacjach. Mianowicie, obowiązek ten nie dotyczy m.in.:
osób bliskich tj. rodziców, dzieci, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej, ojczyma, macochy oraz pasierbów. Oznacza to zatem, że dziecko, w przypadku otrzymania nieruchomości rolnej od rodzica (na skutek zbycia lub oddania w posiadanie) nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabytej nieruchomości.
nieruchomości zbywanej w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego,
nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia, działu spadku, czy też zapisu windykacyjnego,
nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta,
nieruchomości nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej,
nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi,
nieruchomości nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej,
nieruchomości nabytej przez zasiedzenie,
nieruchomości co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.
Co to znaczy prowadzić gospodarstwo rolne oraz prowadzić je osobiście?
Pomimo, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada na nabywcę nieruchomości obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, nie definiuje tego pojęcia. Zakres zatem nałożonego obowiązku należy określić poprzez interpretację słowa „prowadzenie” w języku polskim.
Uznaje się zatem, że prowadzenie gospodarstwa rolnego to stała działalność rolnicza związana z wykonywaniem pracy, podejmowaniem innych czynności, czy też jego zarządzaniem.
Prowadzenie gospodarstwa rolnego obejmuje zatem zarówno czynności faktyczne (jak np. zarządzanie), jak również czynności związane z prowadzeniem samej produkcji rolnej opartej na cyklu biologiczno – rolniczym (np. sadzenie roślin).
Definicja osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego wynika natomiast z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie, czyli działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Zatem osobiście prowadzimy gospodarstwo rolne, gdy podejmujemy decyzje np. co do terminu posadzenia roślin na gruntach rolnych, a także uprawiamy naszą ziemię. Nie oznacza to wcale, że wszystkie czynności musimy wykonywać samodzielnie. Dozwolone jest bowiem zatrudnianie osób i delegowanie odpowiednich czynności na pracowników.
Upływ 5 lat od nabycia nieruchomości / naruszenie obowiązku:
Po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości rolnej, obowiązek związany z prowadzeniem gospodarstwa rolnego na jej terenie przestaje obowiązywać. Nie jesteśmy zatem zobowiązani już do osobistego uprawiania ziemi rolnej, a grunt taki możemy np. wydzierżawić.
W sytuacji natomiast nieprzestrzegania ww. obowiązku i zaprzestania osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości rolnej, KOWR, czyli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może wystąpić do sądu z wnioskiem o nabycie tejże nieruchomości.
Zakaz zbycia lub oddania w posiadanie:
W ciągu 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej - co do zasady - nie może ona zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Możliwość zatem jakiegokolwiek rozporządzenia nabytą nieruchomością rolną jest ograniczona przez 5 kolejnych lat i dotyczy zarówno osób niebędących rolnikami, jak również rolników indywidualnych.
Od zakazu tego przewidziane są jednak wyjątki. Mianowicie powyższy obowiązek nie dotyczy m.in.:
nieruchomości zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej tj. rodzicowi, dziecku, rodzeństwu, dziecku rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, małżonkowi, rodzicom małżonka, osobie przysposabiającej i przysposobionej, ojczymowi, macosze oraz pasierbom (oznacza to zatem, że rodzic, który nabył nieruchomość rolną może zbyć ją (np. podarować) swojemu dziecku przed upływem 5 letniego okresu),
nieruchomości zbywanej w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego,
nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia, działu spadku, czy też zapisu windykacyjnego (oznacza to, że w przypadku, gdy nabywamy nieruchomość rolną po śmierci np. rodzica, możemy ją zbyć (np. sprzedać) przed upływem 5 letniego okresu),
nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta,
nieruchomości nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej,
nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi,
nieruchomości nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej,
nieruchomości nabytej przez zasiedzenie,
nieruchomości co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.
Co oznacza zakaz zbycia? Oznacza to, że w ciągu 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej zabronione jest dokonywanie jakichkolwiek czynności, które skutkowałyby przeniesieniem własności nieruchomości - np. w drodze sprzedaży, czy też darowizny. Można natomiast ustanowić hipotekę na takiej nieruchomości rolnej.
Co stanie się w przypadku, gdy w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości rolnej dojdzie do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nabyta nieruchomość rolna zostanie przeznaczona na cel inny niż rolny? Czy zakaz zbycia nadal będzie obowiązywał?
Przed dniem 5 października 2023 r. sytuacja taka nie miała jednoznacznego rozstrzygnięcia. Uznawano, że z uwagi na zmianę przeznaczenia nieruchomości rolnej na nierolną, powyższy zakaz przestawał obowiązywać, ale nie było to regułą. Wynikało to z faktu, iż wraz ze zmianą przeznaczenia danej nieruchomości na cele nierolne, taka działka przestawała podlegać pod reżim ustawowy, albowiem przestawała być uznawana za nieruchomość rolną. Stanowisko to było przeważające w orzecznictwie sądowym, aczkolwiek można było znaleźć również odmienne interpretacje.
Obecnie, po zmianach wprowadzonych z dniem 5 października 2023 r., sprawa została definitywnie rozstrzygnięta, albowiem w art. 2b ust. 4 pkt 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzono jednoznaczną zasadę, zgodnie z którą w przypadku nieruchomości rolnej, co do której po jej nabyciu uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomości została przeznaczona na cele inne niż rolne, nie ma zakazu zbycia lub zakazu oddania innej osobie w posiadanie takiej nieruchomości, jak również nie ma obowiązku prowadzenia na tej nieruchomości gospodarstwa rolnego.
Pięcioletnim zakazem objęte jest także oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innej osobie. Oddanie w posiadanie oznacza np. przekazanie jej do bezpłatnego używania, oddanie do korzystania i pobierania pożytków, czy też w dzierżawę lub najem. Nawet krótkotrwałe oddanie w posiadanie części nieruchomości jest zakazane. Prowadzenie zatem działalności agroturystycznej na nabytej nieruchomości rolnej - co do zasady - uznać należy za złamanie ww. zakazu.
Istnieją jednak pewne rozwiązania tego problemu. Otóż, jeśli chcemy zbyć nieruchomość rolną lub oddać ją w posiadanie innym osobom przed upływem pięcioletniego okresu liczonego od chwili jej nabycia, wówczas musimy wystosować odpowiedni wniosek do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) o wyrażenie zgody na dokonanie ww. czynności. Dyrektor może, ale nie musi uwzględnić wniosku, albowiem wyrażenie zgody zależne jest od podania ważnego interesu lub interesu publicznego, które miałyby uzasadniać odejście od powyższego zakazu. Wniosek może dotyczyć zatem różnych szczególnych okoliczności powodujących niemożliwość wywiązania się z nałożonego obowiązku posiadania nieruchomości przez okres 5 lat.
Należy wyraźnie podkreślić, iż zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od jej nabycia bez uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR jest czynnością nieważną.
Prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR:
Zamierzając dokonać zakupu nieruchomości rolnej musimy również mieć na uwadze ustawowe prawo pierwokupu przyznane dzierżawcy gruntu rolnego lub KOWR. Gdy chcemy bowiem dokonać zakupu nieruchomości rolnej, najpierw należy ustalić, czy nie jest ona dzierżawiona.
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo jej pierwokupu, a zatem możliwości nabycia nieruchomości w pierwszej kolejności przed innymi osobami, przysługuje dzierżawcy nieruchomości, o ile zostaną spełnione łącznie następujące warunki: 1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz 2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej przysługuje zatem wówczas, gdy z właścicielem tej nieruchomości łączy go pisemna umowa dzierżawy gruntu rolnego opatrzona datą pewną (urzędowo poświadczoną np. przez notariusza) i umowa ta była wykonywana przez co najmniej 3 lata, a nadto, gdy tę nieruchomość dzierżawca włączył w skład gospodarstwa rodzinnego (gospodarstwo rodzinne to gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, gdzie łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha).
Jeżeli dzierżawca nieruchomości tj. ww. rolnik, zdecyduje się na skorzystanie z prawa pierwokupu i złoży stosowne oświadczenie w tym zakresie, wówczas nabędzie on nieruchomość na podstawie zawartej umowy sprzedaży między zbywcą a nabywcą nieruchomości tj. na takich samych warunkach, na jakich miała ona zostać sprzedana nabywcy.
Należy wyraźnie podkreślić, iż ustawowe prawo pierwokupu dotyczy tylko tych sytuacji, w których dochodzi do sprzedaży nieruchomości rolnej. Zatem przeniesienie własności nieruchomości rolnej na podstawie innej umowy niż umowa sprzedaży, nie powoduje uruchomienia prawa pierwokupu dzierżawcy, aczkolwiek uruchamia możliwość nabycia takiej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który może (ale nie musi) złożyć oświadczenie o nabyciu takiej nieruchomości za zapłatą oznaczonej ceny.
Należy również pamiętać, iż prawo pierwokupu dzierżawcy jest prawem bezwzględnie obowiązującym, co oznacza, iż dzierżawca nie może zostać pominięty podczas zawierania umowy sprzedaży, o ile oczywiście umowa dzierżawy obowiązuje w trakcie nabywania nieruchomości rolnej. W przeciwnym razie umowa sprzedaży nieruchomości rolnej będzie nieważna.
W przypadku, gdy nieruchomość nie była dzierżawiona, albo dzierżawca nie spełniał warunków do skorzystania z prawa pierwokupu lub też nie skorzystał z tego prawa, wówczas ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości przysługuje KOWR, czyli Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, który może, ale nie musi z tego prawa skorzystać.
Ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy lub KOWR nie przysługuje natomiast w sytuacji, gdy nieruchomość rolna sprzedawana jest osobie bliskiej zbywcy (np. rodzice sprzedają nieruchomość dziecku). Nie przysługuje również w sytuacji, gdy posiadamy zgodę Dyrektora KOWR na nabycie danej nieruchomości rolnej.
__
Powyższy post należy do cyklu artykułów dotyczących nabywania nieruchomości rolnych. Poniżej znajdziesz inne posty z tego zakresu:
--
r.pr. Alicja Wodka
