Chcesz postawić ogrodzenie na działce? Sprawdź wcześniej przepisy.

Zamierzasz ogrodzić swoją działkę? Koniecznie sprawdź wcześniej przepisy, które mogą mieć zastosowanie w Twojej sytuacji.

Czy wiesz, że rada gminy może podjąć uchwałę, na podstawie której może określić obowiązujące na danym terenie zasady i warunki sytuowania ogrodzeń? Rada gminy może w takiej uchwale określić gabaryty ogrodzenia (może np. ustanowić maksymalną wysokość ogrodzeń od strony frontowej nieruchomości), standardy jakościowe, a także rodzaje materiałów budowlanych, z których mogą zostać wykonane ogrodzenia na danym obszarze. W uchwale takiej można nawet w ogólne ustanowić zakaz jakiegokolwiek ogradzania nieruchomości. Jeśli zamierzasz zatem ogrodzić swoją działkę, wcześniej sprawdź dokładnie regulacje prawne określające te kwestie w Twojej gminie (tzw. akty prawa miejscowego). Takie uchwały obowiązują w wielu miejscowościach w Polsce (np. w Krakowie, Gdańsku, Opolu).

Ogrodzenie, zgodnie z prawem budowlanym, należy do urządzeń budowlanych. Istnieje jednak także inne stanowisko, mianowicie, że w niektórych przypadkach ogrodzenie należy zakwalifikować jako obiekt budowlany tj. budowlę.

Skąd ta rozbieżność i w różny sposób kwalifikowanie ogrodzeń?

Do 2002 r. w pierwotnym brzmieniu ustawy Prawo budowlane (obowiązującej od 1 stycznia 1995 r.) ogrodzenia były traktowane jako urządzenia budowlane związane z obiektem budowlanym.

Przez urządzenia budowlane związane z obiektem budowlanym rozumiano urządzenia techniczne zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym oczyszczania lub gromadzenia ścieków, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zapis taki automatycznie wiązał ogrodzenia z obiektem budowlanym. Mówiąc inaczej, ogrodzenie nie mogło istnieć bez obiektu budowlanego, by stanowić urządzenie budowlane. Powstał zatem problem, w jaki sposób zakwalifikować ogrodzenie, które miało powstać na działce, na której nie znajdował się żaden obiekt budowlany (jak zakwalifikować ogrodzenie pustej, niezabudowanej działki?). Wówczas stwierdzono, że w takich przypadkach ogrodzenie stanowi budowlę, a zatem obiekt budowlany.

Z dniem 11 lipca 2003 roku nastąpiła zmiana ustawy Prawo budowlane w zakresie dotychczasowej definicji urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym. Nowa definicja urządzenia budowlanego zrezygnowała z nazwy „urządzenia budowlanego związanego z obiektem budowlanym” i wskazała, że są to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zapis ten nie jest jednak jednoznaczny. Można bowiem interpretować go w dwojaki sposób. Za urządzenia budowlane można bowiem uznać:

• urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków,

• ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (w takim przypadku ogrodzenia nie są uznawane za urządzenia techniczne, w związku z czym nie muszą być związane z obiektem budowlanym).

Możliwa jest również odmienna interpretacja wskazująca na to, że za urządzenia budowlane uznaje się urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak:

• przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków,

• ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (w takim przypadku ogrodzenia uznawane są za urządzenia techniczne i muszą być powiązane z obiektem budowlanym).

Ta druga interpretacja jest powszechnie przyjmowana w orzecznictwie sądowym. Uznaje się bowiem, że ogrodzenie działki już zabudowanej stanowi urządzenie techniczne związane z istniejącymi na działce zabudowaniami, natomiast ogrodzenie na działce niezabudowanej stanowi budowlę, a zatem obiekt budowlany (zob. wyrok NSA z dnia 16/02/2021 r. sygn. II OSK 1766/18).

Jakie to ma znaczenie? Kolosalne.

Niektóre obiekty budowlane nie mogą być sytuowane w obszarze przekraczającym tzw. nieprzekraczalną linię zabudowy, która wyznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i która oznacza zaznaczony na mapie maksymalny obszar terenu (linia), na którym może powstać ewentualnie planowana inwestycja. Należy podkreślić, iż w prawie polskim nie istnieje legalna definicja nieprzekraczalnej linii zabudowy (legalna tzn. wynikająca z ustawy). Rady gminy zatem samodzielnie definiują w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to, co uważają za nieprzekraczalną linię zabudowy. Należy zatem w pierwszej kolejności zapoznać się z definicją podaną przez daną gminę.

Tytułem przykładu: przez nieprzekraczalną linię zabudowy niektóre gminy rozumieją:

- linię określającą dopuszczalne nieprzekraczalne położenie fasad nowych budynków i innych obiektów kubaturowych w stosunku do danej drogi (tak w MPZP Gmina Skała)

- linię określającą dopuszczalne (nieprzekraczalne) położenie elewacji nowych budynków i innych obiektów kubaturowych, w stosunku do danej drogi, z dopuszczeniem wysunięcia przed wyznaczoną linię (maksymalnie o 2 m) schodów zewnętrznych, daszków, okapów, balkonów, przypór, ryzalitów, wykuszy (tak w MPZP Miasto Dobczyce)

- linię wyznaczoną na rysunku planu, poza którą nie należy wyprowadzać ściany frontowej zabudowy (za wyjątkiem takich elementów architektonicznych, jak balkon, wykusz, gzyms, okap dachy oraz innych detali wystroju architektonicznego), lub co najmniej 60% jej długości (tak w MPZP Gmina Darłowo)

- linię, poza którą nie można sytuować nowych bądź rozbudowywanych budynków oraz ich nadziemnych lub podziemnych części (tak w MPZP Miasto Kraków dla obszaru „Armii Krajowej – Piastowska”

- linię, poza którą nie można sytuować budynków; linię tę mogą przekraczać okapy i gzymsy budynków, balkony, daszki nad wejściem, schody zewnętrzne i pochylnie, jednak nie więcej niż o 1,5 m (tak w MPZP Miasta Olsztyna).

- linię zabudowy głównej bryły budynku wymaganej w projekcie budowlanym ograniczającą obszar, na którym dopuszcza się wznoszenie budynków, nieprzekraczalna linia zabudowy nie dotyczy podziemnych części obiektów budowlanych oraz: schodów zewnętrznych, podestów, pochylni, zejść, zjazdów do piwnic i garaży wbudowanych, balkonów, tarasów, wykuszy, loggi, gzymsów, okapów, zadaszeń nad wejściami, elementów odwodnienia, elementów wystroju elewacji itp. (…) nieprzekraczalna linia zabudowy nie dotyczy również budowy całorocznych ogrodów (tak w MPZP Rady Miasta Ustka – Centrum 3A),

- linię, poza którą nie mogą wykraczać budynki i wiaty, przy czym nieprzekraczalna linia zabudowy nie dotyczy budynków infrastruktury technicznej (tak w MPZP Gminy Mielno),

- linię, która wyznacza obszar przeznaczony pod realizację zabudowy kubaturowej nadziemnej. Dopuszcza się, poza wyznaczonymi nieprzekraczalnymi liniami zabudowy, budowę: ogrodzeń, wiat śmietnikowych oraz infrastruktury technicznej, dojść, dojazdów, parkingów (tak w MPZP Rady Gminy Świdnica)

- linię ograniczającą obszar, na którym dopuszcza się wznoszenie budynków i budowli naziemnych nie będących liniami przesyłowymi, sieciami uzbrojenia terenu, obiektami lub urządzeniami infrastruktury technicznej lub urządzeniami terenowymi komunikacji (…) (tak w MPZP Rady Miejskiej w Międzylesiu).

Przeważnie gminy określają nieprzekraczalną linię zabudowy w stosunku do budynków, aczkolwiek może tak zdarzyć się, że linia ta zostanie określona w stosunku do budowli lub obiektu budowlanego. Wówczas, przyjmując, że ogrodzenie stanowi obiekt budowlany (budowlę), może mieć to znaczenie. Ogrodzenie takie będzie mogło zostać postawione wyłącznie z zachowaniem nieprzekraczalnej linii zabudowy (z reguły zatem w pewnej odległości od granicy działki).

Należy również pamiętać, iż obiekty budowlane muszą być sytuowane w pewnej odległości od drogi. Obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej 6 metrów w terenie zabudowy oraz 15 metrów poza terenem zabudowy w przypadku dróg gminnych (w przypadku autostrady odległość ta wynosi już odpowiednio: 30 metrów i 50 metrów).

Teren zabudowy nie oznacza terenu znajdującego się w granicach administracyjnych miasta. Jest to teren, na którym według stanu faktycznego dominują obszary o miejskich zasadach zagospodarowania. To do zarządcy drogi należy ocena, czy dany teren jest terenem zabudowy, czy nim nie jest (tak w wyroku NSA z dnia 28/02/2017 r. sygn. II OSK 1619/15).

Oznacza to zatem, że w przypadku ogrodzenia stanowiącego obiekt budowlany, ogrodzenie to – co do zasady - musi zostać odsunięte od jezdni o wskazaną odległość i to niezależnie od tego, że teren naszej działki sięga do linii danej drogi. W praktyce zatem tyle terenu tracimy w przypadku grodzenia działki niezabudowanej.

Jeżeli natomiast zamierzamy postawić ogrodzenie w bliższej odległości od drogi, wówczas musimy uzyskać zgodę odpowiedniego zarządcy drogi, która musi zostać wydana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy.

Warto także wiedzieć, że co do zasady zabroniona jest budowa ogrodzeń (stanowiących obiekt budowlany) w pobliżu morza, jezior i innych zbiorników wodnych, rzek i kanałów, które to ogrodzenia uniemożliwiłyby lub utrudniłyby ludziom, jak również dziko występującym zwierzętom dostęp do wody (art. 119 ustawy o ochronie przyrody).

Niezależnie od tego, czy ogrodzenie zostanie uznane za urządzenie budowlane, czy też za obiekt budowlany, każde ogrodzenie musi spełniać prawne wymogi budowlane.

Warto podkreślić, że w prawie polskim nie ma definicji legalnej ogrodzenia. Ogrodzenie służy ochronie nieruchomości przed dostępem do niej przez osoby trzecie lub zwierzęta, a nadto często wyznacza granice nieruchomości. Może przybierać różne formy techniczne - np. pełnego muru, murku, płotu, żywopłotu, siatki. Warto także nadmienić, iż prawo budowlane nie określa minimalnej wysokości ogrodzenia.

Przepisy prawa budowlanego określają natomiast wymogi formalne związane z budową ogrodzenia.

Warto zatem wiedzieć, że:

• budowa ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 metrów wymaga dokonania zgłoszenia,

• budowa ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 metrów nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani dokonania zgłoszenia,

• jeśli jednak ogrodzenie stanowi jednocześnie konstrukcję oporową, wówczas wymagane jest uzyskanie pozwolenia na jego budowę,

• przebudowa ogrodzeń (zarówno tych powyżej 2,20 m, jak i niższych) nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ani dokonania zgłoszenia,

• roboty budowlane (a zatem budowa, przebudowa, montaż, remont lub rozbiórka) wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – wymagają dokonania zgłoszenia (wcześniej należy uzyskać pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków).

Podstawowe wytyczne dla budowy ogrodzenia wynikają także z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nim:

• ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt,

• zabronione jest umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów. Takie elementy mogą być umieszczane powyżej 1,8 m,

• bramy i furtki w ogrodzeniu mogą otwierać się jedynie do wewnątrz działki (nie mogą na zewnątrz),

• szerokość bramy powinna wynosić w świetle co najmniej 2,4 m, a furtki nie mniejsza niż 0,9 m (wartości te są inne na drodze pożarowej).

--

r.pr. Alicja Wodka

Stan prawny aktualny na dzień: 25/03/2024 r.

Jeśli nie znajdujesz odpowiedzi na nurtujące pytanie w powyższym zakresie, napisz wiadomość mailową na adres: biuro@homedom.pl lub skorzystaj z formularza kontaktowego zamieszczonego na stronie głównej.