Zasiedzenie nieruchomości w pytaniach i odpowiedziach

Co to jest zasiedzenie nieruchomości?

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Zasiedzenie jest zatem jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Osoba, która nie jest prawnym właścicielem nieruchomości może nabyć tę nieruchomość - stając się jej właścicielem - poprzez wykonywanie uprawnień właścicielskich w stosunku do tej nieruchomości przez dłuższy czas (minimum 20 lat). Wówczas dotychczasowy prawny właściciel nieruchomości utraci prawo jej własności z chwilą upływu tego czasu.

Zasiedzenie może dotyczyć wszystkich nieruchomości tj. zarówno gruntowych, jak i budynkowych i lokalowych (w przypadku tych ostatnich o ile wcześniej ustanowiona została odrębna własność lokalu) – zarówno takich, które posiadają księgę wieczystą, jak i takich, wobec których nie została ona założona. Jeżeli jednak nieruchomość jest zabudowana, to nie można zasiedzieć jedynie własności budynku, który stanowi część składową gruntu. Zasiedzenie powinno obejmować grunt i cały budynek. Część składowa nieruchomości nie może bowiem stanowić odrębnego przedmiotu własności. Zasiedzieć można również udział we współwłasności. Należy jednak podkreślić, iż w przypadku współwłasności i określenia podziału wspólnej nieruchomości do korzystania (podział quoad usum), nawet samodzielne korzystanie z fizycznie wydzielonej części nieruchomości nie powoduje możliwości jej zasiedzenia.

W przypadku nieruchomości gruntowych dopuszcza się zasiedzenie części tej nieruchomości (np. wydzielonego terenu z większej nieruchomości). Część ta musi być jednak fizycznie oznaczona i dająca się wydzielić z całości.

Od czego zależy zasiedzenie nieruchomości?

Do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek:

1) posiadanie samoistne:

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel.

Posiadanie samoistne oznacza w gruncie rzeczy możliwość władania nieruchomością jak właściciel. Posiadacz samoistny zachowuje się bowiem w stosunku do nieruchomości tak jak właściciel tj. wykonuje takie same uprawnienia jak właściciel – np. samodzielnie i niezależnie od woli innych osób korzysta z nieruchomości, pobiera pożytki i dochody uzyskiwane z nieruchomości, opłaca podatki i inne należności, rozporządza nieruchomością np. dzierżawi, samodzielnie podejmuje wszystkie czynności wobec nieruchomości. Jednocześnie posiadacz samoistny manifestuje swoje władztwo nad nieruchomością wobec innych – np. ogradza teren nieruchomości, sadzi rośliny i drzewa, buduje budynki, remontuje, modernizuje, dba o wygląd nieruchomości itp.

2) stosowny upływ czasu:

Samoistne posiadanie musi trwać nieprzerwanie co najmniej 20 lat – w przypadku dobrej wiary posiadacza lub 30 lat – w przypadku złej wiary posiadacza.

Dobra wiara posiadacza polega na błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania nieruchomością, jakie faktycznie wykonuje w stosunku do tej nieruchomości – np. nie wie, że nie jest właścicielem nieruchomości.

Zła wiara posiadacza oznacza, że posiadacz wie, albo powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości, a pomimo tego włada nią.

Po upływie 20 lat lub 30 lat samoistnego i nieprzerwanego posiadania nieruchomości, następuje jej zasiedzenie na rzecz posiadacza. Istnieje także możliwość doliczenia czasu posiadania przez poprzednika władającego nieruchomością, w tym spadkodawcy.

Kiedy następuje zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie następuje z chwilą spełnienia przesłanek tj. nieprzerwanego samoistnego posiadania nieruchomości przez okres 20 lub 30 lat. Orzeczenie Sądu jedynie potwierdza fakt zasiedzenia nieruchomości podając datę, w której nastąpiło jej nabycie.

Kto może zasiedzieć nieruchomość rolną?

Od dnia 5 października 2023 r. nieruchomość rolną przez zasiedzenie może nabyć każda osoba tj. zarówno osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, jak i taka, która ich nie posiada (tzw. nierolnik). Przed tą datą nieruchomość rolną przez zasiedzenie mógł nabyć jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekraczała 300 ha użytków rolnych. Nie było zatem możliwości, aby nieruchomość rolna została nabyta poprzez zasiedzenie przez inne podmioty niż rolnicy indywidualni. Warto zwrócić uwagę, iż nie każdy rolnik indywidualny mógł zasiedzieć daną nieruchomość rolną, ale tylko taki, który nie przekroczył 300 ha posiadanych użytków rolnych liczonych wraz z zasiadywaną nieruchomością.

Rolnik indywidualny to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, a nadto posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkująca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Od dnia 5 października 2023 r. nie obowiązuje już powyższe obostrzenie, w związku z powyższym właścicielem nieruchomości rolnej nabywanej przez zasiedzenie może stać się każda osoba spełniająca warunki do zasiedzenia nieruchomości. Z uwagi na nieprecyzyjność przepisów sporna pozostaje kwestia, czy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa posiada prawo nabycia takiej nieruchomości.

Jak uniknąć zasiedzenia nieruchomości?

Obroną przed zasiedzeniem jest m.in. wykazanie, że posiadacz nieruchomości nie władał nią samodzielnie, a jego władztwo miało charakter zależny. O zależnym charakterze posiadania świadczy nabycie władztwa nad nieruchomością na podstawie ograniczonych praw rzeczowych lub umów.

Jakie okoliczności przerywają bieg zasiedzenia nieruchomości?

Bieg zasiedzenia przerywa:

a) utrata posiadania samoistnego,

b) każda czynność przed sądem lub organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń albo przed sądem polubownym, która została dokonana przez właściciela przeciwko posiadaczowi samoistnemu i która zmierza do pozbawienia posiadacza samoistnego tego posiadania i jest zdolna osiągnąć ten cel (np. powództwo o wydanie rzeczy).

Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości?

Należy wykazać spełnienie przesłanek określających możliwość zasiedzenia (zob. „od czego zależy zasiedzenie nieruchomości”). Jako dowód na poparcie swoich twierdzeń należy przedłożyć wszelkie dokumenty, z których wynika spełnienie przesłanek zasiedzenia np. dowody osobowe potwierdzające faktyczne wykonywanie władztwa w stosunku do nieruchomości przez wnioskodawcę, opinie np. biegłego geodety, umowy np. umowa nieformalnej sprzedaży nieruchomości, potwierdzenia opłat z tytułu podatku od nieruchomości, dokumenty geodezyjne itp.

Jakich nieruchomości nie można zasiedzieć?

Zasiedzeniu nie podlegają nieruchomości wyłączone z obrotu np. nieruchomości, na których zlokalizowane są drogi publiczne (takie nieruchomości mogą stanowić własność jedynie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego).

Gdzie należy złożyć wiosek o zasiedzenie nieruchomości?

Sprawy o zasiedzenie prowadzone są w postępowaniu nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia. Właściwym sądem jest sąd rejonowy odpowiedni dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek powinien odpowiadać warunkom formalnym przewidzianym dla pozwu, z tym, że zamiast pozwanego należy wymienić zainteresowanych w sprawie. Od wniosku należy uiścić opłatę stałą w wysokości 2000 zł.

Ile wynosi podatek od nabycia nieruchomości przez zasiedzenie?

Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn w wysokości 7% podstawy opodatkowania. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nieruchomości w dniu jej nabycia i według cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Termin na złożenie zeznania podatkowego do urzędu skarbowego wynosi jeden miesiąc licząc od uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.

--

r.pr. Alicja Wodka

--

Jeśli nie znajdujesz odpowiedzi na nurtujące pytanie w powyższym zakresie, napisz wiadomość mailową na adres: biuro@homedom.pl lub skorzystaj z formularza kontaktowego zamieszczonego na stronie głównej.